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L’Italia si allinea all’Europa col nuovo APE dal prossimo 1 ottobre

Dal prossimo 1 ottobre 2015 si passerà finalmente ad un FORMATO UNICO NAZIONALE dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica) di cui ci siamo occupati più volte su questo blog.

In attesa di capire bene le differenze e le novità a livello dei contenuti e metodo di calcolo, alleghiamo subito  i tre nuovi decreti pubblicati in gazzetta Ufficiale appena due giorni fa: il 15 luglio 2015 che potete trovare ai seguenti link dai quali potete scaricare anche gli allegati.

http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2015/07/15/15A05198/sg

http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2015/07/15/15A05199/sg

http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2015/07/15/15A05200/sg

Con questi tre decreti l’italia si allinea  finalmente alle direttive europee. In essi vengono definiti una volta per tutte:

  • NUOVE MODALITA’ DI CALCOLO DELLE CLASSI ENERGETICHE (CAMBIA IL NUMERO DELLE CLASSI)
  • NUOVI REQUISITI MINIMI DI EFFICIENZA ENERGETICA  PER GLI INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE O NUOVE COSTRUZIONI
  • NUOVI SCHEMI DI RELAZIONE ADEGUATI AL NUOVO QUADRO NORMATIVO
  • NUOVE LINEE GUIDA NAZIONALI PER LE CERTIFICAZIONI

Tutto ciò per consentire una sempre maggiore sensibilità verso il tema del risparmio energetico e fornire nuovi strumenti nelle mani dei cittadini e degli operatori del settore grazie anche alla creazione di una banca dati nazionale e a un nuovo schema di annuncio commerciale unificato, volti a orientare il mercato immobiliare verso immobili sempre meno energivori, in quella corsa orientata verso gli obiettivi del 2021 volti a costruire edifici a energia quasi zero.

DETRAZIONI FISCALI DEL 65 % PER INTERVENTI DI RISPARMIO ENERGETICO

Le agevolazioni fiscali al 65 % per gli interventi di risparmio energetico sono state prorogate al 31.12.2016.

E’ bene ricordare che l’obiettivo di questa detrazione è quello di aumentare l’efficienza energetica degli edifici. Per prima cosa è quindi importante capire quali sono le opere che consentono un risparmio energetico.

Elenchiamo i quattro tipi di interventi secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate:

  1. interventi di riqualificazione energetica degli edifici (interi).
  2. interventi sull’involucro edilizio ovvero opere di coibentazione di pareti esterne, pavimenti o coperture (se confinanti con l’esterno) o la sostituzione di infissi e serramenti esterni (compresi i portoncini blindati) con serramenti più performanti dal punto di vista energetico
  3. installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda sanitaria (solare termico) o per la produzione di energia elettrica (pannelli fotovoltaici).
  4. interventi di climatizzazione invernale ovvero sostituzione di vecchi impianti con nuovi impianti più efficienti compresi gli impianti a pompa di calore.

    Per gli interventi di riqualificazione energetica, ovvero tutti quelli che riducono il fabbisogno energetico dell’edificio, la spesa massima detraibile è di 100.000,00, mentre per gli interventi sull’involucro/infissi o i pannelli solari il limite della spesa detraibile scende a 60.000,00 € per poi ridursi a 30.000,00 € per gli impianti di climatizzazione invernale.

    Gli edifici nuovi o non accatastati sono esclusi dalle detrazioni fiscali. Lo stesso vale per gli ampliamenti di edifici esistenti. Questi interventi devono comunque seguire le nuove normative comunitarie sul contenimento dei consumi energetici.

    Per tutti gli interventi elencati prima esistono delle caratteristiche minime prestazionali da raggiungere che variano da intervento a intervento e da un zona climatica a un’altra; i valori minimi raggiungibili sono definiti dal decreto del Ministero dello Sviluppo Economico dell’11 marzo 2008, poi aggiornati dal DM 26.01.2010.

    INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI

    Gli “interventi di riqualificazione energetica” ammessi al beneficio fiscale includono qualsiasi intervento, o insieme di interventi, che abbiano effetto sulla prestazione energetica dell’intero edificio. Quello che qualifica l’intervento è il risultato che lo stesso deve conseguire in termini di riduzione del fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale dell’intero fabbricato. Per calcolare questo fabbisogno è necessario rivolgersi a un tecnico e redigere un attestato di Prestazione Energetica (che certifichi il fabbisogno attuale) e richiedere un attestato di qualificazione energetica del fabbisogno raggiungibile attraverso gli interventi proposti.

    INTERVENTI SULL’INVOLUCRO DEGLI EDIFICI

    Si tratta di tutti gli interventi su edifici o porzioni di esso quindi possono interessare anche singole unità immobiliari esistenti, riguardanti l’involucro ovvero  le strutture opache orizzontali (coperture, pavimenti) e verticali (pareti generalmente esterne) e le finestre comprensive di infissi, delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno o verso vani non riscaldati.

    Per ciascuna zona climatica sono definiti i requisiti minimi di Trasmittanza ( indice di dispersione del calore), espressa in W/m²K, definiti dal decreto del Ministro dello Sviluppo economico dell’11 marzo 2008 e successivamente modificati dal decreto 26 gennaio 2010.

    ZONA CLIMATICA STRUTTURE OPACHE VERTICALI STRUTTURE OPACHE ORIZZONTALIO INCLINATE CHIUSURE APRIBILI E ASSIMILABILI
      COPERTURE PAVIMENTI  
    A 0,54 0,32 0,60 3,7
    B 0,41 0,32 0,46 2,4
    C 0,34 0,32 0,40 2,1
    D 0,29 0,26 0,34 2,0
    E 0,27 0,24 0,30 1,8
    F 0,26 0,23 0,28 1,6

    Tabella 2 del DM 26.10.2010: Valori limite della trasmittanza termica utile U delle strutture componenti l’involucro edilizio espressa in (W/m²K).

    INSTALLAZIONE DI PANNELLI SOLARI

    Gli interventi di installazione dei pannelli solari per la produzione di acqua calda sanitaria o energia elettrica fotovoltaica, non incidendo sulla climatizzazione invernale, possono essere oggetto di autonoma valutazione ai fini del calcolo della detrazione massima, ovvero possono sommarsi a quelli di riqualificazione energetica. L’installazione dei pannelli solari deve essere accompagnata da asseverazione che attesti:

    • garanzia minima di cinque anni per i pannelli e i bollitori e di due anni per gli accessori e i componenti tecnici.
    • conformità alle norme UNI EN 12975 o UNI EN 12976, certificati da un organismo di un Paese dell’Unione Europea e della Svizzera.

    Tutte le strutture che svolgono attività e servizi in cui è richiesta la produzione di acqua calda possono accedere a questo tipo di detrazione.

    INTERVENTI DI CLIMATIZZAZIONE INVERNALE

    E possibile fruire di questa agevolazione solo in caso di sostituzione di impianto preesistente e installazione di uno nuovo. Non è agevolabile, invece, l’installazione di sistemi di climatizzazione invernale in edifici che ne erano sprovvisti. Lo stesso vale per unità immobiliari prive di impianto all’interno di condomini con impianto centralizzato. Sono detraibili le spese per i seguenti interventi:

    • sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria
    • acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili.
    • sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia.

    Nel caso di impianti condominiali, per poter individuare la quota di spesa detraibile, viene utilizzato un criterio di ripartizione proporzionale basato sulle quote millesimali riferite a ciascun appartamento (circolare dell’Agenzia delle Entrate del 23 aprile 2010, n. 21/E).

     

    ADEMPIMENTI NECESSARI PER OTTENERE LA DETRAZIONE DEL 65%

    Per poter usufruire delle agevolazioni fiscali del 65% è necessario produrre e conservare i seguenti documenti:

    1. asseverazione del tecnico (Direttore Lavori) o certificazione del produttore della caldaia o dei serramenti attestante la conformità dell’intervento ai requisiti richiesti.
    2. Attestato di qualificazione energetica (solo per interventi sull’involucro edilizio)
    3. Le ricevute di pagamento attraverso bonifico bancario con indicati la causale e il codice fiscale e con ritenuta fiscale dell’8 % a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa o al professionista che effettua i lavori.
    4. Le fatture di pagamento (sulle quali non è più necessario indicare i costi della manodopera dell’impresa separatamente).
    5. Trasmissione telematica da effettuare sul sito dell’ENEA http://finanziaria2014.enea.it/index.asp entro 90 dalla data di Fine Lavori (data del collaudo finale)

    E’ obbligatorio allegare l’attestato di qualificazione energetica solo per gli interventi sull’involucro edilizio, anche se ricordiamo che in tutti i casi in cui siate già in possesso di un attestato energetico (ACE o APE) la cui validità, lo ricordiamo, è di dieci anni, questo deve essere rinnovato ad ogni intervento che modifichi le caratteristiche dell’involucro o dell’impianto di riscaldamento.

    Per l’invio della documentazione all’ENEA è necessario essere registrati sul sito come beneficiario o come intermediario (ad esempio come tecnico o amministratore condominiale) e compilare (on line) gli allegati A o E o F a seconda del tipo di intervento. In caso di interventi differenti sullo stesso immobile è importante verificare su apposita tabella che trovate sulla guida on line http://finanziaria2014.enea.it/guida.html quale allegato deve essere compilato (in certi casi è necessario compilare più allegati,  una per ciascun intervento)

    Per ciascuna dichiarazione (A o F o E) sono sempre richiesti:

    • I dati del beneficiario della detrazione
    • I dati dell’immobile compresa la superficie utile calpestabile
    • Il tipo di intervento (individuato ciascuno da un codice)
    • Il tipo di generatore installato e il combustibile utilizzato

    Anche le spese per le prestazioni professionali relative agli interventi, sono soggette alla detrazione del 65%, comprese quelle per redigere l’attestato energetico e la comunicazione all’ENEA.

    Gli interventi che rientrino nelle agevolazioni previste per il risparmio energetico in genere rientrano anche in quelle previste per le ristrutturazioni edilizie; sta al contribuente decidere di quale beneficio fiscale fruire, ovviamente punterà su quello più vantaggioso, ma per fare ciò non dovrà dimenticare nessun adempimento. A tale scopo consigliamo di affidarsi oltre che al proprio commercialista, che si occuperà della richiesta della detrazione in occasione della dichiarazione dei redditi, anche a un bravo tecnico che sia in grado di preparare tutti i documenti necessari entro la fine dei lavori. Sono frequenti infatti controlli fiscali a distanza di qualche anno dall’intervento, nel corso dei quali viene richiesto di esibire tutti i documenti citati. Quindi la conservazione dei documenti è un aspetto da non trascurare.

    Ricordiamo infine, a titolo informativo, che per gli interventi residenziali di manutenzione ordinaria e straordinaria esiste la possibilità di usufruire anche dell’IVA agevolata al 10% di cui parleremo prossimamente.

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Detrazioni fiscali al 50% per le ristrutturazioni fino a dicembre 2015

Le agevolazioni fiscali (detrazione Irpef del 50%), già oggetto di un nostro articolo, sono state prorogate per tutto il 2015 e riguardano:
• i lavori di ristrutturazione
• l’acquisto di mobili (sono detraibili le spese dal 6.6.2013 al 31.12.2015 per un importo max=10.000 €)
• le opere antisismiche (sono detraibili fino al 65 % le spese sostenute dal 4.8.2013 al 31.12.2015 come misure antisismiche su costruzioni che si trovano in zone sismiche ad alta pericolosità, se adibite ad abitazione principale o ad attività produttive)
l’ammontare complessivo è per tutto il 2015 di € 96.000,00.
Dal 2016 si tornerà al 36 % per un ammontare complessivo di € 48.000,00.
La principale novità del 2015 consiste nell’aumento della percentuale (dal 4 all’8%) della ritenuta d’acconto sui bonifici che banche e Poste hanno l’obbligo di operare durante il pagamento delle fatture.

OPERE DI MANUTENZIONE ORDINARIA SOLO NEI CONDOMINI:
Anche per l’anno 2015, gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione solo se riguardano parti comuni di edifici residenziali. La detrazione spetta ad ogni condomino in base alla quota millesimale. Gli stessi interventi, eseguiti sulle proprietà private o sulle loro pertinenze (garage, cantine,soffitte), non danno diritto ad alcuna agevolazione.
OPERE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA IMMOBILI RESIDENZIALI:
Dopo le recenti modifiche introdotte dal Dl n. 133/2014 al Testo unico in materia edilizia, sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso
E’ interessante ricordare che quando gli interventi di ristrutturazione sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%.

PAGAMENTI MEDIANTE BONIFICO:
Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale, da cui risultino:
• causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16 –bis del Dpr 917/1986),
• codice fiscale del soggetto che paga
• codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

CONSERVAZIONE DI FATTURE E RICEVUTE:
E’ importante conservare, oltre alla ricevuta del bonifico, tutte le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione. Questi documenti devono essere intestati alle persone che fruiscono della detrazione; essi potrebbero essere richiesti, dagli uffici finanziari che controllano le loro dichiarazioni dei redditi.
Interventi condominiali: Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente, in luogo di tutta la documentazione prevista, può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.

DETRAZIONE PER GLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI RISTRUTTURATI:
Questo tipo di detrazione si applica nel caso di interventi di ristrutturazione riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedono, entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile. Questo termine è stato elevato da 6 a 18 mesi dalla legge di stabilità 2015.
L’acquirente o l’assegnatario dell’immobile dovrà comunque calcolare la detrazione (del 50 o 36%), indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, su un importo forfetario, pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione

AGEVOLAZIONI FISCALI PER OPERE DI RISPARMIO ENERGETICO:
La detrazione per gli interventi di recupero edilizio non è cumulabile con l’agevolazione fiscale (detrazione del 65%) prevista per i medesimi interventi dalle disposizioni finalizzate al risparmio energetico. Pertanto, nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni previste per il risparmio energetico che in quelle previste per le ristrutturazioni edilizie, il contribuente potrà fruire, per le medesime spese, soltanto dell’uno o dell’altro beneficio fiscale, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna di esse.
si ricorda che per le agevolazioni fiscali relative a opere di risparmio energetico esiste una guida apposita

 Guida_Ristrutturazioni_edilizie.pdf.

per dividere o unire più immobili cosa devo fare ? E’ davvero così facile?

Se desideri orientarti meglio sulle novità relative ai lavori in casa introdotte dal decreto denominato “Sblocca Italia”, leggi quest’articolo. In particolare spiegheremo cosa è davvero cambiato e cosa è rimasto uguale rispetto a prima, relativamente alle procedure da seguire per poter dare inizio a lavori di frazionamento o accorpamento di più immobili.
Da tempo serviva una legge che unificasse le procedure esistenti sul territorio nazionale così diverse da regione a regione, e che rendesse più semplice e anche meno oneroso gli accorpamenti o i frazionamenti di immobili appartenenti a un medesimo proprietario; fino a qualche mese fa questo tipo di intervento era equiparato a una nuova costruzione e soggetto ai medesimi oneri (pagamento contributo di costruzione).

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Con l’avvento della crisi economica, sono cambiate profondamente le esigenze abitative delle famiglie italiane, che tendono a occupare unità immobiliari sempre più piccole con conseguente svalutazione sul mercato immobiliare degli appartamenti di grosse metrature. A peggiorare la situazione sono poi intervenute le numerose imposte sugli immobili. Frazionando e vendendo una parte del proprio immobile, il proprietario in difficoltà economiche riesce ad alleggerirsi delle spese di gestione di un appartamento grande (TARI, TASI, ecc) e a rimanere comunque proprietario di una porzione della propria casa. L’accorpamento di più unità gli consente poi di evitare di pagare un’imposta onerosa come l’IMU che sappiamo gravare sulle abitazioni secondarie.
Innanzitutto bisogna chiarire che in questo articolo si parla solo degli interventi residenziali che non comportano cambi di sagoma o volumetria o superficie complessiva dell’immobile, questo perché il D.L.133 riguarda esclusivamente questo tipo di interventi.

Bisogna ricordare poi che, ogni volta che ci accingiamo a compiere un frazionamento o accorpamento di immobili, non possiamo prescindere da alcune operazioni preliminari:

verifica tecnica preliminare
innanzitutto bisogna verificare la fattibilità dell’intervento dal punto di vista tecnico, verificando che ci sia la metratura minima necessaria per realizzare delle nuove unità immobiliari indipendenti, con ingressi indipendenti, con i servizi minimi richiesti e che sia possibile ottenere due o più unità autonome anche dal punto di vista impiantistico (verifica degli scarichi fognari ad esempio, ecc.).

verifica dei vincoli urbanistici e di regolamento condominiale
E’ poi importante procedere con alcune verifiche normative:
• la verifica urbanistica attraverso il Regolamento Edilizio Comunale Locale del tipo di intervento che stiamo effettuando.
• La verifica dell’obbligo di creare parcheggi cosidetti “pertinenziali” (Legge Tognoli) o in alternativa della possibilità di monetizzare gli stessi e a quali costi (pagamento di una tot €/mq per parcheggio in base al valore di mercato)
• La verifica del regolamento condominiale sulla possibilità di creare nuove unità e ingressi aggiuntivi sul pianerottolo (il consiglio è di chiedere sempre all’ amministratore il regolamento di condominio e valutare se è necessario richiedere una delibera autorizzativa all’ assemblea condominiale).
Prima dello Sblocca Italia era poi fondamentale compiere preliminarmente anche:
• la verifica dell’iter burocratico da seguire differente da regione a regione (Permesso di Costruire o SuperDia o Scia)
• la quantificazione degli oneri di costruzione da pagare al comune (€/mq della superficie dell’unità derivata) e degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

Affidamento pratiche edilizie e accatastamento a tecnico abilitato
una volta verificata la fattibilità dell’intervento, sempre con l’aiuto di un tecnico, si poteva quindi procedere con la preparazione della pratica edilizia, PdC i Super-Dia o Scia (quando l’intervento riguardava le sole opere interne, in Lombardia o Veneto ad esempio non era necessario ricorrere al permesso di costruire già prima del Decreto Sblocca Italia).
La pratica deve sempre concludersi con l’accatastamento del nuovo immobile e con le pratiche di voltura catastale delle nuove unità mediante atto notarile.

E’ importante ricordare le competenze del tecnico, che in questo tipo di interventi deve occuparsi di diversi aspetti:
• Deve progettare la corretta suddivisione o accorpamento degli immobili, non trascurando gli aspetti impiantistici.
• Deve redigere il capitolato d’appalto (descrizione dei lavori da eseguire) e il progetto preliminare da consegnare alle imprese per i preventivi.
• Deve confrontare i preventivi e valutarli correttamente aiutando la proprietà a scegliere l’impresa più adatta ai lavori da svolgere.
• Deve redigere la pratica edilizia da presentare in Comune
• Deve quindi redigere il progetto esecutivo e i relativi particolari architettonici da consegnare ai fornitori prima dell’inizio dei lavori.
• Deve redigere eventuali progetti di variante qualora ce ne sia la necessità, in corso d’opera.
• Deve occuparsi della Direzione Lavori e del Collaudo Finale delle opere
• Deve dichiarare la fine dei lavori e richiedere l’agibilità per le nuove unità immobiliari ottenute.
• Deve infine redigere le pratiche catastali (una per ciascuna unità)
• Deve occuparsi della richiesta di voltura al catasto dopo la stesura dell’atto notarile.

Tempi di attesa dalla presentazione delle pratiche edilizie
L’utilizzo ad esempio della SCIA o della Super-DIA implicava un’attesa di circa 30 giorni, dal momento in cui viene protocollata la pratica all’effettivo inizio dei lavori. Durante questi 30 giorni il comune ha il compito di visionare la pratica e può chiedere delle integrazioni o segnalare eventuali anomalie, permettendo di integrare la pratica prima dell’inizio dei lavori, una garanzia in più che portava ovviamente a un rallentamento dei tempi. Oggi la procedura è certamente più veloce, ma le responsabilità del progettista sono aumentate e se manca qualcosa, il cantiere può essere messo sotto sequestro….

Procedura piu’ semplice per le manutenzioni straordinarie
Fatte queste premesse, analizzando le novità introdotte dal DL 133/2014 convertito poi nella L.N.164/2014, possono essere sintetizzate così:
• i frazionamenti e accorpamenti di unità immobiliari residenziali vengono una volta per tutte e a livello nazionale assimilati ai lavori di “manutenzione straordinaria” (in Veneto e Lombardia era già così) e non più di ristrutturazione edilizia. Questo avviene coi limiti detti prima (ambito residenziale e nessuna modifica su sagoma o parti comuni)
• la pratica edilizia da presentare in Comune, se ci sono tutte le condizioni elencate prima, diventa quindi la Comunicazione Inizio Lavori che a seconda dei comuni si chiamerà CIL o CILA o CAEL (Comunicazione Attività Edilizia Libera) in sostituzione del PdC o della Super-Dia o della Scia che vengono ancora utilizzati in tutti gli altri casi.
si abbassano finalmente i costi di costruzione ovvero non si pagano più gli oneri di costruzione
rimangono da pagare gli oneri di Urbanizzazione Primaria e Secondaria
i tempi burocratici nella maggior parte dei casi quindi si riducono, uniformandosi in tutte le regioni.
aumentano le responsabilità del progettista che deve asseverare sotto la sua esclusiva responsabilità anche penale, la correttezza dell’intervento garantendo la regolarità dell’intervento anche dal punto di vista sismico ed energetico.
Aumentano le sanzioni in caso di mancata comunicazione dei lavori: nel caso cioè in cui non venga presentata nessuna comunicazione mediante CIL o CAEL, relativa ai lavori in casa, le sanzioni sono aumentate notevolmente passando dalle precedenti 258,00 € alle attuali 1000,00 €.
alcuni aspetti non sono ancora troppo chiari e necessitano di ulteriori approfondimenti in particolare rimane da capire in che modo il comune si occuperà di inoltrare al catasto le modifiche: forse non sarà più necessario eseguire il docfa per la variazione catastale?
Questo aspetto rimane ancora “un vero mistero” per cui attendiamo di avere presto nuove comunicazioni in merito da parte dei comuni, sperando in un’applicazione omogenea delle novità del decreto senza ulteriori differenze tra regioni di serie A e regioni di serie B, e soprattutto senza costi aggiuntivi per il cittadino.

COME UTILIZZAR AL MEGLIO LE AGEVOLAZIONI FISCALI VALIDE PER TUTTO IL 2014

Per poter usufruire delle agevolazioni fiscali messe a disposizione fino al 2014, bisogna fare attenzione ad alcuni aspetti apparentemente di carattere formale ma che possono incidere sulle cifre delle agevolazioni che andrete a chiedere. In particolare dovete fare attenzione alla distinzione tra:

1. opere di manutenzione ordinaria: per le quali basta una semplice comunicazione in comune

La caratteristica dei lavori di manutenzione ordinaria è il mantenimento degli elementi di finitura e degli impianti tecnologici, attraverso opere che si qualificano essenzialmente come riparazioni dell’esistente. I lavori di manutenzione ordinaria non sono soggetti a particolari obblighi di comunicazione al Comune di appartenenza, quantomeno in base alla vigente normativa nazionale. Tra queste elenchiamo:
– piccole riparazioni sugli impianti tecnologici
– manutenzioni obbligatorie previste per gli impianti di riscaldamento
– tinteggiatura delle pareti
– riparazione o sostituzione di impianti elettrici, idraulici e termici
– sostituzione dei sanitari (ricordiamo che questi sono considerati beni significativi)
l’elenco di beni significativi è contenuta nel decreto 29 dicembre 1999 e comprende:
– infissi esterni ed interni;
– caldaie;
– video/citofoni;
– apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
– sanitari e rubinetterie da bagno;
– impianti di sicurezza.
N.B. In interventi di manutenzione eseguiti su abitazioni, l’aliquota IVA agevolata del 10% si applica solo su una parte dei beni significativi pari al valore della manodopera dell’artigiano che li ha installati più il valore dei beni di consumo impiegati durante l’intervento. Sulla restante parte si applicherà l’Iva al 22%

2. opere di manutenzione straordinaria (per la quale è necessaria presentare pratica edilizia)

Riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti strutturali degli edifici, a patto che non alterino i volumi, superfici delle singole unità abitative e la destinazione d’uso.
Un elenco non esaustivo di interventi di manutenzione straordinaria include:
– la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale e di tipologia di infisso;
– la realizzazione e l’adeguamento di opere accessorie come canne fumarie, centrali termiche, scale di sicurezza, ascensori, ecc.);
– la realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;
– gli interventi finalizzati al risparmio energetico.

Attenzione! Non tutti i materiali impiegati nei lavori di manutenzione possono usufruire del regime IVA ridotto.
Non si applica l’IVA agevolata al 10% ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori; ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente; alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio; alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori. In tal caso, la ditta subappaltatrice deve fatturare con IVA al 22% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’IVA al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo.

3. Opere di Ristrutturazione (per la quale è necessaria presentare pratica edilizia)

L’IVA al 10%, si applica a tutti i tipi di intervento di recupero edilizio.
L’aliquota IVA al 10% si applica, inoltre, alle forniture dei cosiddetti beni finiti, vale a dire quei beni che, benché incorporati nella costruzione, conservano la propria individualità (ad esempio, porte, finestre, sanitari, caldaie, infissi esterni, ecc.).
L’agevolazione spetta sia quando l’acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori, sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d’opera che li esegue.

4. Spesa per prestazioni professionali: Progettazione + Direzione Lavori

Anche le spese relative alla “progettazione e per prestazioni professionali connesse all’esecuzione delle opere edilizie” sono deducibili al 50%. L’iva che si applica è al 22%.

Per ulteriori approfondimenti si rimanda alle specifiche guide messe a disposizione dall’Agenzia delle Entrate che potete trovare al seguente link: http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/agenzia/agenzia+comunica/prodotti+editoriali/guide+fiscali

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Ventilazione Meccanica Controllata (VMC)

L’articolo di oggi parla, come enunciato dal titolo, della cosiddetta ventilazione meccanica controllata.

Ma di cosa si tratta esattamente?

Sinteticamente possiamo dire che si tratta di un insieme di dispositivi atti a determinare un flusso controllato dell’area all’interno degli ambienti domestici.

Molti di voi avranno sentito dire in più occasioni che le nostre case, e gli ambienti chiusi in generale, sono spesso ambienti malsani, che contengono più inquinanti di quelli che si trovano nell’aria esterna. Basti pensare all’aria viziata di certi uffici pubblici per avere un’idea di quello di cui stiamo parlando.

Ma quali sono questi  dispositivi? Possiamo sintetizzarli in tre tipologie:

·         Le bocchette d’immissione dell’aria pulita da prelevare dall’esterno ovvero gli aspiratori

·         Il motore addetto alla ventilazione con funzione di aspirazione

·         Le bocchette per la fuoriuscita dell’aria viziata ovvero i diffusori

Di seguito alcune immagini per capire di cosa parliamo:

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Nell’ immagine appena mostrata si vede chiaramente che l’aria fresca proveniente dall’esterno viene immessa negli ambienti più nobili ovvero nelle camere e soggiorno, mentre l’aria viziata proveniente da bagni e cucina, gli ambienti più umidi della casa,  viene estratta e buttata all’esterno in quanto malsana.

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In questa immagine vedete esattamente gli elementi che compongono il sistema.

Naturalmente parliamo di un sistema composto da molti tubi, da griglie di aspirazione da posizione in tutti gli ambienti, di un sistema che quindi deve essere progettato su misura sulla vostra abitazione, valutando diversi aspetti, non ultimo il rischio di rumore generato dal flusso d’aria. Si raccomanda quindi sempre di affidarsi a progettisti e installatori “del mestiere”.

Molti di voi a questo punto si chiederanno: ma perché è necessario ricorrere ad un sistema del genere semplicemente per cambiare l’aria? Non basterebbe ricordarsi di aprire le finestre?

Il problema, vedete, è che purtroppo non sempre le finestre vengono aperte quando servono, anche perché quando ci troviamo all’interno di un ambiente non ci accorgiamo mai ad esempio che l’aria è viziata, inoltre, a volte,  aprire una semplice finestra può significare raffreddare l’ambiente in cui ci troviamo, ad esempio d’inverno, o consentire al calore di entrare d’estate.

E così, la prolungata permanenza di persone in ambienti chiusi, il più delle volte consuma l’ossigeno rendendo l’aria viziata e ricca di anidride carbonica. Gli ambienti con permanenza di persone avrebbero bisogno invece di ricambi d’aria continui per rendere più salubre e ricca di ossigeno l’aria che respiriamo.

Tutto questo viene risolto con un semplice SCAMBIATORE DI CALORE in grado di prelevare, ad esempio d’inverno, il calore dall’aria interna calda e trasmetterlo all’aria fredda che viene prelevata dall’esterno, prima che venga immessa nell’ambiente.

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Un altro vantaggio da non sottovalutare è poi che, grazie ad un semplice FILTRO, si evita anche l’ingresso di pulviscolo, polline e altri particolati sospesi nell’aria, con tutti i vantaggi che ne derivano sopratutto per chi soffre di allergie.

Per questi motivi negli interventi che proporremo faranno spesso cenno a sistemi di ventilazione controllata a recupero energetico o EVR (Energy recovery ventilation), che ci consentono di recuperare almeno parzialmente l’energia di raffreddamento o riscaldamento che verrebbe persa con un semplice ricambio d’aria.

In particolare sistemi a ventilazione controllata di questo tipo sono indispensabili negli edifici ad alto isolamento termico, quali le case passive.

Per oggi è tutto ma riprenderemo presto l’argomento approfondendo soprattutto il tema dei costi di un impianto di questo tipo.

Grazie dell’attenzione, aspetto un vostro commento!

QUANTO COSTA FRAZIONARE UN IMMOBILE

Proprio pochi giorni fa, mi è stato richiesto di indicare i costi cui andrebbe incontro un cliente proprietario di un immobile molto grande, intenzionato a frazionarlo in due unità.

Innanzitutto è importante capire se l’immobile è stato già predisposto o meno a questo frazionamento, durante la costruzione, ovvero se ha già un doppio ingresso o se è possibile crearne uno, se gli impianti sono già predisposti per la separazione, se è possibile ad esempio creare un citofono aggiuntivo, ecc… Stabilito questo conviene sempre partire da una verifica urbanistica degli atti presenti in Comune e al Catasto (Agenzia del Territorio).

Qualora tale verifica dia esito positivo, si può procedere con la richiesta di frazionamento mediante SCIA/DIA o CIAL/CAEL da presentarsi al Comune.

E’ importante verificare con il tecnico comunale che non vi siano da pagare oneri di urbanizzazione, tra cui la monetizzazione della legge Tognoli che disciplina i box pertinenziali.

COSTI DEL FRAZIONAMENTO:

Al fine di una previsione dei  costi di un frazionamento immobiliare (che possono essere diversi da comune a comune e da regione a regione), si devono calcolare:

Diritti di istruttoria della Dia o del Permesso di costruire da versarsi al comune

Oneri di urbanizzazione da versarsi al comune. Costi molto variabili perché dipendono dal costo dei lavori e si ottengono con dei coefficienti applicati al computo metrico. Solitamente pari al 10%-15% del costo dei lavori.

Monetizzazione dei parcheggi pertinenziali (a volte non viene applicato).

Imposta catastale per la variazione (50,00 € ad appartamento).

Parcella del tecnico

Parcella del notaio e costi notarili.

Detto questo, il mio consiglio è sempre quello di affidarvi nelle mani di tecnici competenti per la zona in cui vi trovate, da regione a regione possono esserci infatti procedure differenti da seguire e magari anche agevolazioni fiscali. In Lombardia e Veneto ad esempio non sono dovuti i contributi di costruzione. Ricordatevi anche che potrebbe essere necessario il parere del condominio.

Frazionare un immobile è un’operazione che sicuramente accrescerà il valore dello stesso, può significare infatti trasformare una casa che non ha più collocazione nel mercato immobiliare in due appartamenti più piccoli più richiesti.

I 10 STEP PER RISTRUTTURARE LA TUA CASA

In questo articolo ti suggerisco le fasi essenziali da seguire in qualsiasi intervento di ristrutturazione, che ti permettono di raggiungere il miglior risultato con meno rischi: in questo settore è infatti meglio NON IMPROVVISARE MAI! I danni possono essere troppo onerosi!

STEP 1: PROGETTO PRELIMINARE

Il progetto preliminare è il primo passo fondamentale e va affidato ad un tecnico abilitato (meglio se architetto o ingegnere), capace di orientare le vostre scelte, informandovi dei vincoli imposti dalla normativa, e dei problemi cui andate incontro.

Attraverso la “lettera di incarico” definirete le sue responsabilità e i suoi compensi.

Il progetto preliminare è la base fondamentale per i preventivi e quindi serve a darvi un’idea di spesa complessiva.

Al progetto preliminare seguirà il progetto definitivo, quindi quello esecutivo (da utilizzare in cantiere)

STEP 2: COMPUTO METRICO ESTIMATIVO

Il computo metrico estimativo serve a darvi una prima idea dei costi: utile da consegnare alle imprese come traccia per eseguire preventivi dettagliati, per evitare rischi del tipo (“non mi era stato detto!” oppure “questo lavoro non era previsto prima” le cui conseguenze sono purtroppo ben note a chiunque si sia già cimentato in lavori di questo tipo!).

STEP 3: RICHIESTA DI PREVENTIVI ALLE IMPRESE

La richiesta di preventivo è un’operazione importante. Se non hai fretta, ti consiglio di chiedere almeno 3 differenti preventivi. Dal modo in cui viene redatto il preventivo, si può capire molto dell’impresa che hai di fronte, della sua esperienza e competenza. La fase di confronto dei preventivi è una fase delicata. Il mio consiglio e di affidarsi anche in questa fase nelle mani esperte del tecnico che avrai scelto come “ Direttore dei Lavori” la stessa persona che dovrà asseverare che tutto sia fatto secondo la legge e dovrà firmare il collaudo finale delle opere. Se invece conoscete già un’impresa con cui vi siete trovati bene, conviene affidarsi a mani fidate, magari confrontando il loro con un altro preventivo, giusto per verificare la correttezza del preventivo. Per tutta questa fase preliminare conviene partire almeno 3 mesi prima dell’inizio dei lavori!

STEP 4: SCELTA DEI MATERIALI di FINITURA

Perché il preventivo sia completo è importante che anche tu faccia la tua parte! La scelta dei materiali di finitura del tuo appartamento è importante, da non delegare ad altri! E’ troppo forte la tentazione, soprattutto con la crisi economica attuale, per chi vende, di rifilarci materiali obsoleti, di scarsa qualità a prezzi maggiorati.

Anche in questa fase si aprono due possibilità: se hai già le idee chiare sui prodotti esistenti sul mercato e sui materiali che vuoi utilizzare, allora il mio consiglio è di fiondarvi negli showroom della zona e spuntare il prezzo migliore! Se non sai bene come muoverti, conviene non improvvisare, gli ostacoli potrebbero essere molti!

A questo proposito la domanda più frequente è la seguente: ma cosa devo scegliere? Perché tanta fretta? I materiali non posso scegliere alla fine? I materiali cui mi riferisco io sono i seguenti:

SANITARI/RADIATORI (presso show room)
RIVESTIMENTI (presso show room)
PAVIMENTI (presso show room)
PORTE E ZOCCOLINI (presso show room)
INTERRUTTORI, FARETTI DA INSERIRE NEI CARTONGESSI (puoi rivolgerti all’elettricista di cantiere)
Perché i materiali vanno scelti prima di iniziare i lavori? I motivi per cui è importante scegliere i materiali di “finitura” prima che l’impresa inizi i lavori sono diversi: il più importante è che una volta che riusciamo ad avere l’impresa a nostra disposizione, dobbiamo evitare assolutamente che i lavori si interrompano PER COLPA NOSTRA! L’osservazione più comune del cliente è la seguente: “Ma perché dovrebbero interrompersi se i sanitari e pavimenti vengono messi alla fine?” La risposta è che la tipologie e le caratteristiche dei materiali, che andremo a posare, possono influenzare molto i lavori da eseguire (tipologia attacchi sanitari, piatto doccia/vasca da murare, caloriferi, spessori dei sottofondi, tempistiche di asciugatura, fori nei pannelli in cartongesso, etc., etc.)

STEP 5: STESURA PROGETTO DEFINITIVO

Ora che abbiamo tutti gli elementi per decidere come procedere, possiamo procedere con il cosiddetto PROGETTO DEFINITIVO da presentare in Comune. A questo punto la domanda più frequente è: ma quanto tempo occorre per le pratiche comunali? Nei casi di lavori di manutenzione straordinaria può essere sufficiente presentare una CILA (comunicazione inizio lavori asseverata) o CIAL (Comunicazione Inizio Attività edilizia Libera) a seconda dei comuni.

Attenzione: E’ importante che il tecnico incaricato, prima di elaborare i disegni e la relazione tecnica indaghi sulla regolarità urbanistica dell’immobile confrontando il rilievo dello stato di fatto con il titolo abilitativo (progetto con cui è stato autorizzato l’immobile) presente negli archivi comunali.

La CILA o CAEL vanno presentate allo sportello unico del Comune, in seguito al protocollo i lavori possono iniziare immediatamente. Non sono più previsti costi d’istruzione per la presentazione della pratica, purché il comune non sia costretto a richiedere integrazioni, nel qual caso ogni integrazione avrà un costo che si aggira intorno alle 25 €. E’ pertanto importante presentare tutti i documenti richiesti in Comune, prima dell’inizio dei lavori.

STEP 6: CONFERMA ORDINI MATERIALI

Mentre il tecnico si occupa di preparare i documenti da presentare in comune, a te spetta il compito di prendere le ultime decisioni. E’ importante confermare gli ordini dei materiali e stabilire in modo certo i tempi e modalità di consegna dei materiali: I materiali devono essere disponibili quando servono all’impresa ma non devono essere consegnati prima del tempo perché potrebbero essere d’intralcio ai lavori. E’ importante accordarsi in modo che vengano consegnati solo al momento giusto. Ma qual è il momento giusto? Pochi giorni prima della posa, ovvero quando ve lo dirà l’impresa o il direttore dei lavori.

Ma quale sarà l’ordine dei lavori? Quando devo svuotare e spostare i miei mobili? E’ fondamentale che prima dell’inizio dei lavori abbiate provveduto da soli o con l’aiuto dell’impresa (se d’accordo) alla rimozione di mobili, tende e suppellettili.

STEP 8: INIZIO DEI LAVORI

La sequenza con cui verranno eseguiti i lavori sarà infatti la seguente :

Rimozione porte interne: Le porte interne vanno rimosse e, nel caso dobbiate riutilizzarle, messe in un posto al riparo dai lavori per evitare che si rovinino. Anche i sanitari dei bagni devono essere rimossi e protetti nel caso in cui debbano essere riutilizzati.

Demolizione e rimozione delle macerie:
la demolizione dei tavolati e la rimozione dei rivestimenti, compreso l’eventuale smantellamento degli impianti occuperà i primi giorni ed è la fase più delicata in cui bisogna stare molto attenti a proteggere le zone non interessate dall’intervento. Comprende anche il trasporto delle macerie alla discarica autorizzata. In questa delicata fase, gli operai faranno uso di trapani e picconi, per cui è importante, qualora abitiate in condominio, mettere un avviso visibile a tutti della possibilità di arrecare disturbo: è importante cmq garantire che verranno rispettati gli orari di riposo previsti dal regolamento di condominio e dalla normativa comunale.
Realizzazione dei nuovi tavolati:
Dopo che il cantiere sarà ripulito di tutte le macerie si procederà con la realizzazione dei nuovi tramezzi e con la posa dei telai di porte e finestre.
Realizzazione dei nuovi Impianti:
una volta realizzati i tavolati secondo la nuova disposizione e posati i telai delle porte, sulle pareti nuove verranno eseguite le tracce al cui interno verranno posate le tubazioni e le scatole vuote in PVC per gli impianti. E’ in questa fase che si provvede anche a murare le staffe metalliche di eventuali nuovi caloriferi in ghisa/alluminio. Sono invece escluse le opere di infilaggio dei cavi elettrici che andranno posati successivamente.
Applicazione dell’intonaco e ripristino dei sottofondi: appena terminati gli impianti (posa di tutte le tubazioni vuote) si provvede quindi a sistemare gli intonaci e i sottofondi precedentemente demoliti per fare posto ai nuovi impianti, per procedere poi alla posa di rivestimenti e pavimenti.
Posa dei nuovi serramenti (ove previsti): prima di procedere alla posa dei rivestimenti, è importante fare arrivare i serramenti nuovi e procedere alla loro posa.
Posa dei pavimenti e rivestimenti in ceramica (ove previsti): la posa delle piastrelle deve avvenire dopo la posa dei serramenti. Prima si posano i pavimenti, poi i rivestimenti! E’ sempre opportuno decidere insieme al posatore in che modo effettuare la posa. Io consiglio di non lasciare mai carta bianca al posatore ma valutare con lui tutti i problemi di posa: gli allineamenti più importanti, la direzione di posa, il colore delle fughe, ecc..
Montaggio sanitari (compresa eventuale caldaia nuova): dopo la posa delle piastrelle si può procedere alla posa dei sanitari del bagno e dei caloriferi. La caldaia potrà essere montata ma per essere collaudata è necessario aspettare che venga allacciato il gas (stipula del contratto con la società del gas della tua città)
Completamento impianto elettrico (montaggio frutti e infilaggio): dopo la posa dei pavimenti e rivestimenti, è anche possibile procedere con le opere elettriche, che possono richiedere diversi giorni.
Posa parquet e zoccolini in legno: solo quando avrete completato tutte le operazioni precedenti, e che le opere di infilaggio dei cavi degli elettricisti siano davvero concluse, è opportuno procedere alla posa dei pavimenti in legno. In questo modo sarete sicuri di non dover fare intervenire di nuovo i muratori per liberare qualche tubo ostruito e questo non è poco!
Montaggio porte e pannello interno blindato: se avete acquistato delle porte nuove, dopo che i pavimenti saranno stati terminati, potete procedere con la posa delle porte interne. Gli zoccolini saranno posati dopo le porte (se a queste sono stati abbinati) oppure dopo il parquet
Opere di imbiancatura e applicazione delle placche elettriche: se siete giunti all’imbiancatura, significa che avete già verificato che tutte le operazioni precedenti siano andate a buon fine!
E’ importante che le fasi 7 e 8 e 9 vengano concluse prima della posa dei pavimenti in legno (ove previsti) per evitare che gli operai possano rovinare il legno. Inoltre potrebbe verificarsi che qualche tubazione risulti ostruita e che si debba spaccare di nuovo (inconveniente raro ma possibile!)questo deve essere naturalmente verificato prima della posa del legno!

STEP 9: CONCLUSIONE DEI LAVORI

I lavori sono finalmente conclusi! E’ importante che verifichi insieme al direttore dei lavori e al capo cantiere, la presenza di eventuali difetti o imperfezioni sui lavori svolti, in modo da concordare le dovute sistemazioni prima del collaudo finale. Se difetti e imperfezioni non possono essere sistemati, dovrete concordare uno sconto.

Solo a lavori conclusi, potrete liquidare l’impresa! Ricordati di chiedere sempre le ricevute dei lavori svolti; esse ti serviranno come garanzia e ti permetteranno di usufruire della agevolazioni statali. Informati sempre prima di effettuare i pagamenti, se esistono delle agevolazioni fiscali e quali modalità di pagamento devi seguire per usufruirne!

Attenzione: Alla conclusione dei lavori, nel caso in cui ci sia stata una modifica della distribuzione interna, va sempre predisposta la procedura DOCFA per la variazione catastale. Verifica che vengano rilasciate tutte le certificazioni degli impianti prima di liquidare i fornitori!

A questo punto non ti rimane che procedere con l’arredo! Le misure definitive per ordinare i mobili devono essere prese dopo la conclusione dei lavori.