L’Italia si allinea all’Europa col nuovo APE dal prossimo 1 ottobre

Dal prossimo 1 ottobre 2015 si passerà finalmente ad un FORMATO UNICO NAZIONALE dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica) di cui ci siamo occupati più volte su questo blog.

In attesa di capire bene le differenze e le novità a livello dei contenuti e metodo di calcolo, alleghiamo subito  i tre nuovi decreti pubblicati in gazzetta Ufficiale appena due giorni fa: il 15 luglio 2015 che potete trovare ai seguenti link dai quali potete scaricare anche gli allegati.

http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2015/07/15/15A05198/sg

http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2015/07/15/15A05199/sg

http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2015/07/15/15A05200/sg

Con questi tre decreti l’italia si allinea  finalmente alle direttive europee. In essi vengono definiti una volta per tutte:

  • NUOVE MODALITA’ DI CALCOLO DELLE CLASSI ENERGETICHE (CAMBIA IL NUMERO DELLE CLASSI)
  • NUOVI REQUISITI MINIMI DI EFFICIENZA ENERGETICA  PER GLI INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE O NUOVE COSTRUZIONI
  • NUOVI SCHEMI DI RELAZIONE ADEGUATI AL NUOVO QUADRO NORMATIVO
  • NUOVE LINEE GUIDA NAZIONALI PER LE CERTIFICAZIONI

Tutto ciò per consentire una sempre maggiore sensibilità verso il tema del risparmio energetico e fornire nuovi strumenti nelle mani dei cittadini e degli operatori del settore grazie anche alla creazione di una banca dati nazionale e a un nuovo schema di annuncio commerciale unificato, volti a orientare il mercato immobiliare verso immobili sempre meno energivori, in quella corsa orientata verso gli obiettivi del 2021 volti a costruire edifici a energia quasi zero.

DETRAZIONI FISCALI DEL 65 % PER INTERVENTI DI RISPARMIO ENERGETICO

Le agevolazioni fiscali al 65 % per gli interventi di risparmio energetico sono state prorogate al 31.12.2016.

E’ bene ricordare che l’obiettivo di questa detrazione è quello di aumentare l’efficienza energetica degli edifici. Per prima cosa è quindi importante capire quali sono le opere che consentono un risparmio energetico.

Elenchiamo i quattro tipi di interventi secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate:

  1. interventi di riqualificazione energetica degli edifici (interi).
  2. interventi sull’involucro edilizio ovvero opere di coibentazione di pareti esterne, pavimenti o coperture (se confinanti con l’esterno) o la sostituzione di infissi e serramenti esterni (compresi i portoncini blindati) con serramenti più performanti dal punto di vista energetico
  3. installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda sanitaria (solare termico) o per la produzione di energia elettrica (pannelli fotovoltaici).
  4. interventi di climatizzazione invernale ovvero sostituzione di vecchi impianti con nuovi impianti più efficienti compresi gli impianti a pompa di calore.

    Per gli interventi di riqualificazione energetica, ovvero tutti quelli che riducono il fabbisogno energetico dell’edificio, la spesa massima detraibile è di 100.000,00, mentre per gli interventi sull’involucro/infissi o i pannelli solari il limite della spesa detraibile scende a 60.000,00 € per poi ridursi a 30.000,00 € per gli impianti di climatizzazione invernale.

    Gli edifici nuovi o non accatastati sono esclusi dalle detrazioni fiscali. Lo stesso vale per gli ampliamenti di edifici esistenti. Questi interventi devono comunque seguire le nuove normative comunitarie sul contenimento dei consumi energetici.

    Per tutti gli interventi elencati prima esistono delle caratteristiche minime prestazionali da raggiungere che variano da intervento a intervento e da un zona climatica a un’altra; i valori minimi raggiungibili sono definiti dal decreto del Ministero dello Sviluppo Economico dell’11 marzo 2008, poi aggiornati dal DM 26.01.2010.

    INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI

    Gli “interventi di riqualificazione energetica” ammessi al beneficio fiscale includono qualsiasi intervento, o insieme di interventi, che abbiano effetto sulla prestazione energetica dell’intero edificio. Quello che qualifica l’intervento è il risultato che lo stesso deve conseguire in termini di riduzione del fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale dell’intero fabbricato. Per calcolare questo fabbisogno è necessario rivolgersi a un tecnico e redigere un attestato di Prestazione Energetica (che certifichi il fabbisogno attuale) e richiedere un attestato di qualificazione energetica del fabbisogno raggiungibile attraverso gli interventi proposti.

    INTERVENTI SULL’INVOLUCRO DEGLI EDIFICI

    Si tratta di tutti gli interventi su edifici o porzioni di esso quindi possono interessare anche singole unità immobiliari esistenti, riguardanti l’involucro ovvero  le strutture opache orizzontali (coperture, pavimenti) e verticali (pareti generalmente esterne) e le finestre comprensive di infissi, delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno o verso vani non riscaldati.

    Per ciascuna zona climatica sono definiti i requisiti minimi di Trasmittanza ( indice di dispersione del calore), espressa in W/m²K, definiti dal decreto del Ministro dello Sviluppo economico dell’11 marzo 2008 e successivamente modificati dal decreto 26 gennaio 2010.

    ZONA CLIMATICA STRUTTURE OPACHE VERTICALI STRUTTURE OPACHE ORIZZONTALIO INCLINATE CHIUSURE APRIBILI E ASSIMILABILI
      COPERTURE PAVIMENTI  
    A 0,54 0,32 0,60 3,7
    B 0,41 0,32 0,46 2,4
    C 0,34 0,32 0,40 2,1
    D 0,29 0,26 0,34 2,0
    E 0,27 0,24 0,30 1,8
    F 0,26 0,23 0,28 1,6

    Tabella 2 del DM 26.10.2010: Valori limite della trasmittanza termica utile U delle strutture componenti l’involucro edilizio espressa in (W/m²K).

    INSTALLAZIONE DI PANNELLI SOLARI

    Gli interventi di installazione dei pannelli solari per la produzione di acqua calda sanitaria o energia elettrica fotovoltaica, non incidendo sulla climatizzazione invernale, possono essere oggetto di autonoma valutazione ai fini del calcolo della detrazione massima, ovvero possono sommarsi a quelli di riqualificazione energetica. L’installazione dei pannelli solari deve essere accompagnata da asseverazione che attesti:

    • garanzia minima di cinque anni per i pannelli e i bollitori e di due anni per gli accessori e i componenti tecnici.
    • conformità alle norme UNI EN 12975 o UNI EN 12976, certificati da un organismo di un Paese dell’Unione Europea e della Svizzera.

    Tutte le strutture che svolgono attività e servizi in cui è richiesta la produzione di acqua calda possono accedere a questo tipo di detrazione.

    INTERVENTI DI CLIMATIZZAZIONE INVERNALE

    E possibile fruire di questa agevolazione solo in caso di sostituzione di impianto preesistente e installazione di uno nuovo. Non è agevolabile, invece, l’installazione di sistemi di climatizzazione invernale in edifici che ne erano sprovvisti. Lo stesso vale per unità immobiliari prive di impianto all’interno di condomini con impianto centralizzato. Sono detraibili le spese per i seguenti interventi:

    • sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria
    • acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili.
    • sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia.

    Nel caso di impianti condominiali, per poter individuare la quota di spesa detraibile, viene utilizzato un criterio di ripartizione proporzionale basato sulle quote millesimali riferite a ciascun appartamento (circolare dell’Agenzia delle Entrate del 23 aprile 2010, n. 21/E).

     

    ADEMPIMENTI NECESSARI PER OTTENERE LA DETRAZIONE DEL 65%

    Per poter usufruire delle agevolazioni fiscali del 65% è necessario produrre e conservare i seguenti documenti:

    1. asseverazione del tecnico (Direttore Lavori) o certificazione del produttore della caldaia o dei serramenti attestante la conformità dell’intervento ai requisiti richiesti.
    2. Attestato di qualificazione energetica (solo per interventi sull’involucro edilizio)
    3. Le ricevute di pagamento attraverso bonifico bancario con indicati la causale e il codice fiscale e con ritenuta fiscale dell’8 % a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa o al professionista che effettua i lavori.
    4. Le fatture di pagamento (sulle quali non è più necessario indicare i costi della manodopera dell’impresa separatamente).
    5. Trasmissione telematica da effettuare sul sito dell’ENEA http://finanziaria2014.enea.it/index.asp entro 90 dalla data di Fine Lavori (data del collaudo finale)

    E’ obbligatorio allegare l’attestato di qualificazione energetica solo per gli interventi sull’involucro edilizio, anche se ricordiamo che in tutti i casi in cui siate già in possesso di un attestato energetico (ACE o APE) la cui validità, lo ricordiamo, è di dieci anni, questo deve essere rinnovato ad ogni intervento che modifichi le caratteristiche dell’involucro o dell’impianto di riscaldamento.

    Per l’invio della documentazione all’ENEA è necessario essere registrati sul sito come beneficiario o come intermediario (ad esempio come tecnico o amministratore condominiale) e compilare (on line) gli allegati A o E o F a seconda del tipo di intervento. In caso di interventi differenti sullo stesso immobile è importante verificare su apposita tabella che trovate sulla guida on line http://finanziaria2014.enea.it/guida.html quale allegato deve essere compilato (in certi casi è necessario compilare più allegati,  una per ciascun intervento)

    Per ciascuna dichiarazione (A o F o E) sono sempre richiesti:

    • I dati del beneficiario della detrazione
    • I dati dell’immobile compresa la superficie utile calpestabile
    • Il tipo di intervento (individuato ciascuno da un codice)
    • Il tipo di generatore installato e il combustibile utilizzato

    Anche le spese per le prestazioni professionali relative agli interventi, sono soggette alla detrazione del 65%, comprese quelle per redigere l’attestato energetico e la comunicazione all’ENEA.

    Gli interventi che rientrino nelle agevolazioni previste per il risparmio energetico in genere rientrano anche in quelle previste per le ristrutturazioni edilizie; sta al contribuente decidere di quale beneficio fiscale fruire, ovviamente punterà su quello più vantaggioso, ma per fare ciò non dovrà dimenticare nessun adempimento. A tale scopo consigliamo di affidarsi oltre che al proprio commercialista, che si occuperà della richiesta della detrazione in occasione della dichiarazione dei redditi, anche a un bravo tecnico che sia in grado di preparare tutti i documenti necessari entro la fine dei lavori. Sono frequenti infatti controlli fiscali a distanza di qualche anno dall’intervento, nel corso dei quali viene richiesto di esibire tutti i documenti citati. Quindi la conservazione dei documenti è un aspetto da non trascurare.

    Ricordiamo infine, a titolo informativo, che per gli interventi residenziali di manutenzione ordinaria e straordinaria esiste la possibilità di usufruire anche dell’IVA agevolata al 10% di cui parleremo prossimamente.

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Nuove norme di calcolo dell’ APE dal 2 ottobre 2014 con le nuove norme UNI

A partire dal 2 ottobre 2014, sono entrate in vigore nuove norme per il calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici e degli impianti (UNI 11300 parte 1 e 2) che hanno obbligato gli studi professionali a cercare nuovi software di calcolo aggiornati a costi non eccessivi per i propri clienti.

Tutti gli Attestati di Prestazione Energetica (APE) redatti fino al 1° ottobre 2014 con i software precedenti rimangono validi per 10 anni.

Per la regione Lombardia si continua ad utilizzare il software Cened + il quale a oggi non ha subito aggiornamenti.

Per quanto riguarda il nostro studio, dal 2 ottobre ci avvaliamo, per il calcolo delle prestazioni degli edifici nelle regioni che seguono la normativa nazionale, di un nuovo software denominato WWW.APE-ONLINE.IT REL 2.0 il cui certificato emesso dal CTI (Comitato Termotecnico Italiano) è pubblicato nel nostro blog; non è un software gratuito ma al momento ci sembra quello più versatile ed è disponibile al costo contenuto di 24,40 € (per ciascun certificato).

Dal 2 ottobre per redigere l’APE è necessario inserire una maggiore quantità di dati di input e non è più possibile ad esempio utilizzare le tabelle di dati precalcolati cui si faceva riferimento in precedenza e nemmeno calcolare i ponti termici in maniera forfettaria; questo fa sì che l’APE sia un documento sempre più complesso, la cui redazione necessita di una visita accurata dell’unità immobiliare, e l’esecuzione di calcoli più complessi.

Per chi fosse interessato ad approfondire le differenze di contenuto tra i nuovi e i vecchi attestati rimandiamo all’articolo presente al seguente link: http://www.ediltecnico.it/28598/uni-ts-11300-1-2-dettaglio-delle-novita-delle-versioni-2014/

alleghiamo anche il riferimento alla legge pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale:TESTO COORDINATO DEL DECRETO-LEGGE 4 giugno 2013, n. 63 al seguente link: http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2013/08/03/13A06688/sg

e il link al consiglio di stato del notariato dove troverete informazioni utili sulle compravendite dei vostri immobili: http://www.notariato.it/it/casa/regole-acquistare

per quanto riguarda le modalità di consegna del certificato al notaio per gli atti di compravendita, qui trovate tutte le informazioni necessarie:

 http://www.casaeclima.com/ar_17409__ITALIA-Ultime-notizie-ape-firma-digitale-Utilizzo-della-firma-digitale-sugli-attestati-di-prestazione-energetica-APE.html

Naturalmente rimaniamo a disposizione per chiarimenti e consigli.

Detrazioni fiscali al 50% per le ristrutturazioni fino a dicembre 2015

Le agevolazioni fiscali (detrazione Irpef del 50%), già oggetto di un nostro articolo, sono state prorogate per tutto il 2015 e riguardano:
• i lavori di ristrutturazione
• l’acquisto di mobili (sono detraibili le spese dal 6.6.2013 al 31.12.2015 per un importo max=10.000 €)
• le opere antisismiche (sono detraibili fino al 65 % le spese sostenute dal 4.8.2013 al 31.12.2015 come misure antisismiche su costruzioni che si trovano in zone sismiche ad alta pericolosità, se adibite ad abitazione principale o ad attività produttive)
l’ammontare complessivo è per tutto il 2015 di € 96.000,00.
Dal 2016 si tornerà al 36 % per un ammontare complessivo di € 48.000,00.
La principale novità del 2015 consiste nell’aumento della percentuale (dal 4 all’8%) della ritenuta d’acconto sui bonifici che banche e Poste hanno l’obbligo di operare durante il pagamento delle fatture.

OPERE DI MANUTENZIONE ORDINARIA SOLO NEI CONDOMINI:
Anche per l’anno 2015, gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione solo se riguardano parti comuni di edifici residenziali. La detrazione spetta ad ogni condomino in base alla quota millesimale. Gli stessi interventi, eseguiti sulle proprietà private o sulle loro pertinenze (garage, cantine,soffitte), non danno diritto ad alcuna agevolazione.
OPERE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA IMMOBILI RESIDENZIALI:
Dopo le recenti modifiche introdotte dal Dl n. 133/2014 al Testo unico in materia edilizia, sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso
E’ interessante ricordare che quando gli interventi di ristrutturazione sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%.

PAGAMENTI MEDIANTE BONIFICO:
Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale, da cui risultino:
• causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16 –bis del Dpr 917/1986),
• codice fiscale del soggetto che paga
• codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

CONSERVAZIONE DI FATTURE E RICEVUTE:
E’ importante conservare, oltre alla ricevuta del bonifico, tutte le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione. Questi documenti devono essere intestati alle persone che fruiscono della detrazione; essi potrebbero essere richiesti, dagli uffici finanziari che controllano le loro dichiarazioni dei redditi.
Interventi condominiali: Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente, in luogo di tutta la documentazione prevista, può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.

DETRAZIONE PER GLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI RISTRUTTURATI:
Questo tipo di detrazione si applica nel caso di interventi di ristrutturazione riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedono, entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile. Questo termine è stato elevato da 6 a 18 mesi dalla legge di stabilità 2015.
L’acquirente o l’assegnatario dell’immobile dovrà comunque calcolare la detrazione (del 50 o 36%), indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, su un importo forfetario, pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione

AGEVOLAZIONI FISCALI PER OPERE DI RISPARMIO ENERGETICO:
La detrazione per gli interventi di recupero edilizio non è cumulabile con l’agevolazione fiscale (detrazione del 65%) prevista per i medesimi interventi dalle disposizioni finalizzate al risparmio energetico. Pertanto, nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni previste per il risparmio energetico che in quelle previste per le ristrutturazioni edilizie, il contribuente potrà fruire, per le medesime spese, soltanto dell’uno o dell’altro beneficio fiscale, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna di esse.
si ricorda che per le agevolazioni fiscali relative a opere di risparmio energetico esiste una guida apposita

 Guida_Ristrutturazioni_edilizie.pdf.

per dividere o unire più immobili cosa devo fare ? E’ davvero così facile?

Se desideri orientarti meglio sulle novità relative ai lavori in casa introdotte dal decreto denominato “Sblocca Italia”, leggi quest’articolo. In particolare spiegheremo cosa è davvero cambiato e cosa è rimasto uguale rispetto a prima, relativamente alle procedure da seguire per poter dare inizio a lavori di frazionamento o accorpamento di più immobili.
Da tempo serviva una legge che unificasse le procedure esistenti sul territorio nazionale così diverse da regione a regione, e che rendesse più semplice e anche meno oneroso gli accorpamenti o i frazionamenti di immobili appartenenti a un medesimo proprietario; fino a qualche mese fa questo tipo di intervento era equiparato a una nuova costruzione e soggetto ai medesimi oneri (pagamento contributo di costruzione).

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Con l’avvento della crisi economica, sono cambiate profondamente le esigenze abitative delle famiglie italiane, che tendono a occupare unità immobiliari sempre più piccole con conseguente svalutazione sul mercato immobiliare degli appartamenti di grosse metrature. A peggiorare la situazione sono poi intervenute le numerose imposte sugli immobili. Frazionando e vendendo una parte del proprio immobile, il proprietario in difficoltà economiche riesce ad alleggerirsi delle spese di gestione di un appartamento grande (TARI, TASI, ecc) e a rimanere comunque proprietario di una porzione della propria casa. L’accorpamento di più unità gli consente poi di evitare di pagare un’imposta onerosa come l’IMU che sappiamo gravare sulle abitazioni secondarie.
Innanzitutto bisogna chiarire che in questo articolo si parla solo degli interventi residenziali che non comportano cambi di sagoma o volumetria o superficie complessiva dell’immobile, questo perché il D.L.133 riguarda esclusivamente questo tipo di interventi.

Bisogna ricordare poi che, ogni volta che ci accingiamo a compiere un frazionamento o accorpamento di immobili, non possiamo prescindere da alcune operazioni preliminari:

verifica tecnica preliminare
innanzitutto bisogna verificare la fattibilità dell’intervento dal punto di vista tecnico, verificando che ci sia la metratura minima necessaria per realizzare delle nuove unità immobiliari indipendenti, con ingressi indipendenti, con i servizi minimi richiesti e che sia possibile ottenere due o più unità autonome anche dal punto di vista impiantistico (verifica degli scarichi fognari ad esempio, ecc.).

verifica dei vincoli urbanistici e di regolamento condominiale
E’ poi importante procedere con alcune verifiche normative:
• la verifica urbanistica attraverso il Regolamento Edilizio Comunale Locale del tipo di intervento che stiamo effettuando.
• La verifica dell’obbligo di creare parcheggi cosidetti “pertinenziali” (Legge Tognoli) o in alternativa della possibilità di monetizzare gli stessi e a quali costi (pagamento di una tot €/mq per parcheggio in base al valore di mercato)
• La verifica del regolamento condominiale sulla possibilità di creare nuove unità e ingressi aggiuntivi sul pianerottolo (il consiglio è di chiedere sempre all’ amministratore il regolamento di condominio e valutare se è necessario richiedere una delibera autorizzativa all’ assemblea condominiale).
Prima dello Sblocca Italia era poi fondamentale compiere preliminarmente anche:
• la verifica dell’iter burocratico da seguire differente da regione a regione (Permesso di Costruire o SuperDia o Scia)
• la quantificazione degli oneri di costruzione da pagare al comune (€/mq della superficie dell’unità derivata) e degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

Affidamento pratiche edilizie e accatastamento a tecnico abilitato
una volta verificata la fattibilità dell’intervento, sempre con l’aiuto di un tecnico, si poteva quindi procedere con la preparazione della pratica edilizia, PdC i Super-Dia o Scia (quando l’intervento riguardava le sole opere interne, in Lombardia o Veneto ad esempio non era necessario ricorrere al permesso di costruire già prima del Decreto Sblocca Italia).
La pratica deve sempre concludersi con l’accatastamento del nuovo immobile e con le pratiche di voltura catastale delle nuove unità mediante atto notarile.

E’ importante ricordare le competenze del tecnico, che in questo tipo di interventi deve occuparsi di diversi aspetti:
• Deve progettare la corretta suddivisione o accorpamento degli immobili, non trascurando gli aspetti impiantistici.
• Deve redigere il capitolato d’appalto (descrizione dei lavori da eseguire) e il progetto preliminare da consegnare alle imprese per i preventivi.
• Deve confrontare i preventivi e valutarli correttamente aiutando la proprietà a scegliere l’impresa più adatta ai lavori da svolgere.
• Deve redigere la pratica edilizia da presentare in Comune
• Deve quindi redigere il progetto esecutivo e i relativi particolari architettonici da consegnare ai fornitori prima dell’inizio dei lavori.
• Deve redigere eventuali progetti di variante qualora ce ne sia la necessità, in corso d’opera.
• Deve occuparsi della Direzione Lavori e del Collaudo Finale delle opere
• Deve dichiarare la fine dei lavori e richiedere l’agibilità per le nuove unità immobiliari ottenute.
• Deve infine redigere le pratiche catastali (una per ciascuna unità)
• Deve occuparsi della richiesta di voltura al catasto dopo la stesura dell’atto notarile.

Tempi di attesa dalla presentazione delle pratiche edilizie
L’utilizzo ad esempio della SCIA o della Super-DIA implicava un’attesa di circa 30 giorni, dal momento in cui viene protocollata la pratica all’effettivo inizio dei lavori. Durante questi 30 giorni il comune ha il compito di visionare la pratica e può chiedere delle integrazioni o segnalare eventuali anomalie, permettendo di integrare la pratica prima dell’inizio dei lavori, una garanzia in più che portava ovviamente a un rallentamento dei tempi. Oggi la procedura è certamente più veloce, ma le responsabilità del progettista sono aumentate e se manca qualcosa, il cantiere può essere messo sotto sequestro….

Procedura piu’ semplice per le manutenzioni straordinarie
Fatte queste premesse, analizzando le novità introdotte dal DL 133/2014 convertito poi nella L.N.164/2014, possono essere sintetizzate così:
• i frazionamenti e accorpamenti di unità immobiliari residenziali vengono una volta per tutte e a livello nazionale assimilati ai lavori di “manutenzione straordinaria” (in Veneto e Lombardia era già così) e non più di ristrutturazione edilizia. Questo avviene coi limiti detti prima (ambito residenziale e nessuna modifica su sagoma o parti comuni)
• la pratica edilizia da presentare in Comune, se ci sono tutte le condizioni elencate prima, diventa quindi la Comunicazione Inizio Lavori che a seconda dei comuni si chiamerà CIL o CILA o CAEL (Comunicazione Attività Edilizia Libera) in sostituzione del PdC o della Super-Dia o della Scia che vengono ancora utilizzati in tutti gli altri casi.
si abbassano finalmente i costi di costruzione ovvero non si pagano più gli oneri di costruzione
rimangono da pagare gli oneri di Urbanizzazione Primaria e Secondaria
i tempi burocratici nella maggior parte dei casi quindi si riducono, uniformandosi in tutte le regioni.
aumentano le responsabilità del progettista che deve asseverare sotto la sua esclusiva responsabilità anche penale, la correttezza dell’intervento garantendo la regolarità dell’intervento anche dal punto di vista sismico ed energetico.
Aumentano le sanzioni in caso di mancata comunicazione dei lavori: nel caso cioè in cui non venga presentata nessuna comunicazione mediante CIL o CAEL, relativa ai lavori in casa, le sanzioni sono aumentate notevolmente passando dalle precedenti 258,00 € alle attuali 1000,00 €.
alcuni aspetti non sono ancora troppo chiari e necessitano di ulteriori approfondimenti in particolare rimane da capire in che modo il comune si occuperà di inoltrare al catasto le modifiche: forse non sarà più necessario eseguire il docfa per la variazione catastale?
Questo aspetto rimane ancora “un vero mistero” per cui attendiamo di avere presto nuove comunicazioni in merito da parte dei comuni, sperando in un’applicazione omogenea delle novità del decreto senza ulteriori differenze tra regioni di serie A e regioni di serie B, e soprattutto senza costi aggiuntivi per il cittadino.

CASA IN LEGNO O CASA TRADIZIONALE?

Sempre più persone sono affascinate dalle case in legno, se ne parla tantissimo sia sul web che nelle riviste di architettura. Allora eccoci qui a parlarne e a domandarci insieme a voi: ma che vantaggi offre? Perché se ne parla tanto? E quanto costa?
Anni fa sembrava impossibile proporre una tecnica costruttiva diversa da quella in mattone, cosa è cambiato da allora?
Oggi la casa deve rispondere a nuovi requisiti di risparmio energetico e isolamento acustico difficili da ottenere con le tecniche tradizionali e che invece la tecnica prefabbricata in legno mette alla portata di tutti, anche dell’edilizia popolare. L’affermarsi delle case in legno porta con sé dunque un salto di qualità nelle costruzioni. Il legno è un materiale ecologico, riciclabile e traspirante; ha ottime proprietà meccaniche (quali l’ottima resistenza a trazione, compressione e flessione), è un materiale elastico e ha proprietà termo-acustiche: in caso di terremoti, resiste molto bene alle forze telluriche e, contrariamente a quello che si pensa, ha un’ottima resistenza al fuoco (brucia in modo lento senza crolli improvvisi). Il legno ha infine un ottima durabilità (trattando ovviamente in maniera adeguata le parti esposte all’acqua soprattutto la condensa, sua unica grande nemica!).

Sistema costruttivo tradizionale in mattoni
Sistema costruttivo tradizionale in mattoni

Sebbene io mi senta come voi profondamente legata all’edilizia tradizionale in mattoni (ovviamente radicata qui in Italia dove sono nata e cresciuta), considero l’utilizzo del legno al posto del mattone un enorme vantaggio sotto tanti aspetti e pertanto credo che questo sia un mercato che dovrà crescere sempre più, grazie alle potenzialità che porta con sé.
Vorrei però sfatare subito il mito del “costo ridotto” della casa in legno: molti utenti chiedono preventivi per le case in legno e rimangono male quando vengono a sapere che il costo supera nettamente quello immaginato poche migliaia di euro (il costo di un camper per intenderci…).
Il costo che un’impresa edile deve sostenere per realizzare una casa in legno non può essere inferiore ai 1800,00 €/mq, sia ben chiaro. Ma partire dall’aspetto economico è già di per sé sbagliato parlando della casa in legno.

sistema costruttivo in legno

sistema x-lam

sistema costruttivo in legno
Il primo vantaggio e il più importante è il fatto che e la casa in legno è prefabbricata, fatta cioè  di moduli che vengono progettati nei minimi dettagli da professionisti e poi realizzati con delle macchine in fabbrica. Pensate a quale immenso vantaggio offra tutto ciò: l’intervento della manodopera non specializzata scompare quasi del tutto e in cantiere è sempre più richiesta manodopera specializzata con vantaggi anche per la sicurezza di un cantiere. Tutte le fasi devono essere studiate in anticipo e rimane molto meno spazio all’approssimazione, propria dell’edilizia tradizionale.
Il secondo enorme vantaggio dell’edilizia in legno è costituito dalla drastica riduzione dei tempi di costruzione. Il processo di assemblaggio in cantiere di parti prefabbricate (le pareti esterne arrivano già complete delle fonometrie per le finestre, ad esempio) riduce notevolmente i tempi morti di posa di molti materiali tradizionali. Da questo aspetto deriva quindi il vantaggio sia di tempi più ristretti di realizzazione dell’opera finale sia una riduzione dei costi di manodopera di tutte le maestranze coinvolte (dagli operai che saranno impegnati per un numero inferiore di mesi a ai progettisti e tecnici compresa la direzione lavori, ecc..). Una casa in legno si realizza in media in 100 giorni. Ha quindi un ottimo rapporto qualità-prezzo.
L’imprenditore che acquista oggi un terreno per costruire un complesso residenziale in legno sa quindi che vedrà la fine dei lavori molto prima e potrà mettere quel prodotto sul mercato in anticipo rispetto all’edilizia tradizionale. Questo rappresenta un salto di qualità enorme, facilmente comprensibile da chiunque.
Molti diranno che le case in legno durano meno di quelle in mattoni: a costoro basta replicare che la garanzia lasciata dal costruttore su un immobile prefabbricato è di 30 anni contro i 10 dell’edilizia tradizionale. Se ben realizzato un edificio in legno può quindi durare dei secoli come ci dimostra la sopravvivenza nel corso dei secoli di templi antichi in Giappone ad esempio.

Parete prefabbricata con predisposizione aperture
Parete prefabbricata con predisposizione aperture

Ma parliamo anche degli svantaggi o comunque dei limiti delle costruzioni prefabbricate in genere rispetto alle case in mattoni. La casa prefabbricata in legno viene definita in tutti i sui dettagli a tavolino, disegnata e calcolata da progettisti e quindi non si presta a essere modificata in corso d’opera (le varianti scompaiono). Questo vale per la disposizione dei locali e delle aperture ma anche per l’impiantistica compresa la posizione delle prese elettriche, ecc. Questo sicuramente è un vantaggio per i professionisti, perché costituisce un passo avanti verso la progettazione cosidetta “integrata” ma costituisce sicuramente una difficoltà in più per il committente, abituato a cambiare idea nel corso dei lavori. Questo si ripercuote negativamente anche sulla possibilità di unire più immobili o fare delle trasformazioni nelle disposizioni interne negli anni successivi alla costruzione.
Il secondo svantaggio, sempre se operiamo il confronto con la casa tradizionale in mattoni e cemento, è che sicuramente la casa in legno, per garantire le prestazioni descritte prima, necessita di una maggiore manutenzione e questo per noi italiani è sicuramente un grosso problema visto che per cultura non siamo per niente abituati a progettare la manutenzione ordinaria di un immobile. Ma questo è un ottimo stimolo per imparare a prenderci cura dell’ambiente in cui viviamo, a partire dalla nostra casa.
Per quanto riguarda i costi complessivi possiamo riassumerli nei seguenti:
• COSTO ACQUISIZIONE DELL’AREA
• COSTO RELAZIONE GEOLOGICA DA AFFIDARE A PROFESSIONISTA
• COSTO PER SCAVI E MOVIMENTO TERRA AD OPERA DELL’IMPRESA SPECIALIZZATA
• COSTO DI PROGETTAZIONE E DIREZIONE DEI LAVORI DA AFFIDARE A PROGETTISTA
• COSTO PER LA GESTIONE DELLA SICUREZZA PER INTERVENTI DI UNA CERTA ENTITA’
• COSTO DEL BASAMENTO IMPERMEABILIZZATO + EVENTUALE BARRIERA AL RADON
• COSTO DI REALIZZAZIONE DEL MANUFATTO IN LEGNO DA PARTE DI DITTA SPECIALIZZATA
• COSTO DI COSTRUZIONE VERO E PROPRIO (MANODOPERA+MATERIALI+NOLEGGIO MACCHINEE TRASPORTI) DA PARTE DELL’IMPRESA COSTRUTTRICE.
• COSTO AGGIUNTIVO SISTEMAZIONI ESTERNE (VIALETTI, RETI TECNOLOGICHE, ACCESSI, PARCHEGGI)

Esempio di casa su due piani a Rimini con struttura in legno e finitura ad intonaco
Esempio di casa su due piani a Rimini con struttura in legno e finitura ad intonaco

Entreremo di più nei dettagli dei costi nei prossimi articoli, continuate pertanto a seguirci. Grazie

COME UTILIZZAR AL MEGLIO LE AGEVOLAZIONI FISCALI VALIDE PER TUTTO IL 2014

Per poter usufruire delle agevolazioni fiscali messe a disposizione fino al 2014, bisogna fare attenzione ad alcuni aspetti apparentemente di carattere formale ma che possono incidere sulle cifre delle agevolazioni che andrete a chiedere. In particolare dovete fare attenzione alla distinzione tra:

1. opere di manutenzione ordinaria: per le quali basta una semplice comunicazione in comune

La caratteristica dei lavori di manutenzione ordinaria è il mantenimento degli elementi di finitura e degli impianti tecnologici, attraverso opere che si qualificano essenzialmente come riparazioni dell’esistente. I lavori di manutenzione ordinaria non sono soggetti a particolari obblighi di comunicazione al Comune di appartenenza, quantomeno in base alla vigente normativa nazionale. Tra queste elenchiamo:
– piccole riparazioni sugli impianti tecnologici
– manutenzioni obbligatorie previste per gli impianti di riscaldamento
– tinteggiatura delle pareti
– riparazione o sostituzione di impianti elettrici, idraulici e termici
– sostituzione dei sanitari (ricordiamo che questi sono considerati beni significativi)
l’elenco di beni significativi è contenuta nel decreto 29 dicembre 1999 e comprende:
– infissi esterni ed interni;
– caldaie;
– video/citofoni;
– apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
– sanitari e rubinetterie da bagno;
– impianti di sicurezza.
N.B. In interventi di manutenzione eseguiti su abitazioni, l’aliquota IVA agevolata del 10% si applica solo su una parte dei beni significativi pari al valore della manodopera dell’artigiano che li ha installati più il valore dei beni di consumo impiegati durante l’intervento. Sulla restante parte si applicherà l’Iva al 22%

2. opere di manutenzione straordinaria (per la quale è necessaria presentare pratica edilizia)

Riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti strutturali degli edifici, a patto che non alterino i volumi, superfici delle singole unità abitative e la destinazione d’uso.
Un elenco non esaustivo di interventi di manutenzione straordinaria include:
– la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale e di tipologia di infisso;
– la realizzazione e l’adeguamento di opere accessorie come canne fumarie, centrali termiche, scale di sicurezza, ascensori, ecc.);
– la realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;
– gli interventi finalizzati al risparmio energetico.

Attenzione! Non tutti i materiali impiegati nei lavori di manutenzione possono usufruire del regime IVA ridotto.
Non si applica l’IVA agevolata al 10% ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori; ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente; alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio; alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori. In tal caso, la ditta subappaltatrice deve fatturare con IVA al 22% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’IVA al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo.

3. Opere di Ristrutturazione (per la quale è necessaria presentare pratica edilizia)

L’IVA al 10%, si applica a tutti i tipi di intervento di recupero edilizio.
L’aliquota IVA al 10% si applica, inoltre, alle forniture dei cosiddetti beni finiti, vale a dire quei beni che, benché incorporati nella costruzione, conservano la propria individualità (ad esempio, porte, finestre, sanitari, caldaie, infissi esterni, ecc.).
L’agevolazione spetta sia quando l’acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori, sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d’opera che li esegue.

4. Spesa per prestazioni professionali: Progettazione + Direzione Lavori

Anche le spese relative alla “progettazione e per prestazioni professionali connesse all’esecuzione delle opere edilizie” sono deducibili al 50%. L’iva che si applica è al 22%.

Per ulteriori approfondimenti si rimanda alle specifiche guide messe a disposizione dall’Agenzia delle Entrate che potete trovare al seguente link: http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/agenzia/agenzia+comunica/prodotti+editoriali/guide+fiscali

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