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per dividere o unire più immobili cosa devo fare ? E’ davvero così facile?

Se desideri orientarti meglio sulle novità relative ai lavori in casa introdotte dal decreto denominato “Sblocca Italia”, leggi quest’articolo. In particolare spiegheremo cosa è davvero cambiato e cosa è rimasto uguale rispetto a prima, relativamente alle procedure da seguire per poter dare inizio a lavori di frazionamento o accorpamento di più immobili.
Da tempo serviva una legge che unificasse le procedure esistenti sul territorio nazionale così diverse da regione a regione, e che rendesse più semplice e anche meno oneroso gli accorpamenti o i frazionamenti di immobili appartenenti a un medesimo proprietario; fino a qualche mese fa questo tipo di intervento era equiparato a una nuova costruzione e soggetto ai medesimi oneri (pagamento contributo di costruzione).

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Con l’avvento della crisi economica, sono cambiate profondamente le esigenze abitative delle famiglie italiane, che tendono a occupare unità immobiliari sempre più piccole con conseguente svalutazione sul mercato immobiliare degli appartamenti di grosse metrature. A peggiorare la situazione sono poi intervenute le numerose imposte sugli immobili. Frazionando e vendendo una parte del proprio immobile, il proprietario in difficoltà economiche riesce ad alleggerirsi delle spese di gestione di un appartamento grande (TARI, TASI, ecc) e a rimanere comunque proprietario di una porzione della propria casa. L’accorpamento di più unità gli consente poi di evitare di pagare un’imposta onerosa come l’IMU che sappiamo gravare sulle abitazioni secondarie.
Innanzitutto bisogna chiarire che in questo articolo si parla solo degli interventi residenziali che non comportano cambi di sagoma o volumetria o superficie complessiva dell’immobile, questo perché il D.L.133 riguarda esclusivamente questo tipo di interventi.

Bisogna ricordare poi che, ogni volta che ci accingiamo a compiere un frazionamento o accorpamento di immobili, non possiamo prescindere da alcune operazioni preliminari:

verifica tecnica preliminare
innanzitutto bisogna verificare la fattibilità dell’intervento dal punto di vista tecnico, verificando che ci sia la metratura minima necessaria per realizzare delle nuove unità immobiliari indipendenti, con ingressi indipendenti, con i servizi minimi richiesti e che sia possibile ottenere due o più unità autonome anche dal punto di vista impiantistico (verifica degli scarichi fognari ad esempio, ecc.).

verifica dei vincoli urbanistici e di regolamento condominiale
E’ poi importante procedere con alcune verifiche normative:
• la verifica urbanistica attraverso il Regolamento Edilizio Comunale Locale del tipo di intervento che stiamo effettuando.
• La verifica dell’obbligo di creare parcheggi cosidetti “pertinenziali” (Legge Tognoli) o in alternativa della possibilità di monetizzare gli stessi e a quali costi (pagamento di una tot €/mq per parcheggio in base al valore di mercato)
• La verifica del regolamento condominiale sulla possibilità di creare nuove unità e ingressi aggiuntivi sul pianerottolo (il consiglio è di chiedere sempre all’ amministratore il regolamento di condominio e valutare se è necessario richiedere una delibera autorizzativa all’ assemblea condominiale).
Prima dello Sblocca Italia era poi fondamentale compiere preliminarmente anche:
• la verifica dell’iter burocratico da seguire differente da regione a regione (Permesso di Costruire o SuperDia o Scia)
• la quantificazione degli oneri di costruzione da pagare al comune (€/mq della superficie dell’unità derivata) e degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

Affidamento pratiche edilizie e accatastamento a tecnico abilitato
una volta verificata la fattibilità dell’intervento, sempre con l’aiuto di un tecnico, si poteva quindi procedere con la preparazione della pratica edilizia, PdC i Super-Dia o Scia (quando l’intervento riguardava le sole opere interne, in Lombardia o Veneto ad esempio non era necessario ricorrere al permesso di costruire già prima del Decreto Sblocca Italia).
La pratica deve sempre concludersi con l’accatastamento del nuovo immobile e con le pratiche di voltura catastale delle nuove unità mediante atto notarile.

E’ importante ricordare le competenze del tecnico, che in questo tipo di interventi deve occuparsi di diversi aspetti:
• Deve progettare la corretta suddivisione o accorpamento degli immobili, non trascurando gli aspetti impiantistici.
• Deve redigere il capitolato d’appalto (descrizione dei lavori da eseguire) e il progetto preliminare da consegnare alle imprese per i preventivi.
• Deve confrontare i preventivi e valutarli correttamente aiutando la proprietà a scegliere l’impresa più adatta ai lavori da svolgere.
• Deve redigere la pratica edilizia da presentare in Comune
• Deve quindi redigere il progetto esecutivo e i relativi particolari architettonici da consegnare ai fornitori prima dell’inizio dei lavori.
• Deve redigere eventuali progetti di variante qualora ce ne sia la necessità, in corso d’opera.
• Deve occuparsi della Direzione Lavori e del Collaudo Finale delle opere
• Deve dichiarare la fine dei lavori e richiedere l’agibilità per le nuove unità immobiliari ottenute.
• Deve infine redigere le pratiche catastali (una per ciascuna unità)
• Deve occuparsi della richiesta di voltura al catasto dopo la stesura dell’atto notarile.

Tempi di attesa dalla presentazione delle pratiche edilizie
L’utilizzo ad esempio della SCIA o della Super-DIA implicava un’attesa di circa 30 giorni, dal momento in cui viene protocollata la pratica all’effettivo inizio dei lavori. Durante questi 30 giorni il comune ha il compito di visionare la pratica e può chiedere delle integrazioni o segnalare eventuali anomalie, permettendo di integrare la pratica prima dell’inizio dei lavori, una garanzia in più che portava ovviamente a un rallentamento dei tempi. Oggi la procedura è certamente più veloce, ma le responsabilità del progettista sono aumentate e se manca qualcosa, il cantiere può essere messo sotto sequestro….

Procedura piu’ semplice per le manutenzioni straordinarie
Fatte queste premesse, analizzando le novità introdotte dal DL 133/2014 convertito poi nella L.N.164/2014, possono essere sintetizzate così:
• i frazionamenti e accorpamenti di unità immobiliari residenziali vengono una volta per tutte e a livello nazionale assimilati ai lavori di “manutenzione straordinaria” (in Veneto e Lombardia era già così) e non più di ristrutturazione edilizia. Questo avviene coi limiti detti prima (ambito residenziale e nessuna modifica su sagoma o parti comuni)
• la pratica edilizia da presentare in Comune, se ci sono tutte le condizioni elencate prima, diventa quindi la Comunicazione Inizio Lavori che a seconda dei comuni si chiamerà CIL o CILA o CAEL (Comunicazione Attività Edilizia Libera) in sostituzione del PdC o della Super-Dia o della Scia che vengono ancora utilizzati in tutti gli altri casi.
si abbassano finalmente i costi di costruzione ovvero non si pagano più gli oneri di costruzione
rimangono da pagare gli oneri di Urbanizzazione Primaria e Secondaria
i tempi burocratici nella maggior parte dei casi quindi si riducono, uniformandosi in tutte le regioni.
aumentano le responsabilità del progettista che deve asseverare sotto la sua esclusiva responsabilità anche penale, la correttezza dell’intervento garantendo la regolarità dell’intervento anche dal punto di vista sismico ed energetico.
Aumentano le sanzioni in caso di mancata comunicazione dei lavori: nel caso cioè in cui non venga presentata nessuna comunicazione mediante CIL o CAEL, relativa ai lavori in casa, le sanzioni sono aumentate notevolmente passando dalle precedenti 258,00 € alle attuali 1000,00 €.
alcuni aspetti non sono ancora troppo chiari e necessitano di ulteriori approfondimenti in particolare rimane da capire in che modo il comune si occuperà di inoltrare al catasto le modifiche: forse non sarà più necessario eseguire il docfa per la variazione catastale?
Questo aspetto rimane ancora “un vero mistero” per cui attendiamo di avere presto nuove comunicazioni in merito da parte dei comuni, sperando in un’applicazione omogenea delle novità del decreto senza ulteriori differenze tra regioni di serie A e regioni di serie B, e soprattutto senza costi aggiuntivi per il cittadino.

QUANTO COSTA FRAZIONARE UN IMMOBILE

Proprio pochi giorni fa, mi è stato richiesto di indicare i costi cui andrebbe incontro un cliente proprietario di un immobile molto grande, intenzionato a frazionarlo in due unità.

Innanzitutto è importante capire se l’immobile è stato già predisposto o meno a questo frazionamento, durante la costruzione, ovvero se ha già un doppio ingresso o se è possibile crearne uno, se gli impianti sono già predisposti per la separazione, se è possibile ad esempio creare un citofono aggiuntivo, ecc… Stabilito questo conviene sempre partire da una verifica urbanistica degli atti presenti in Comune e al Catasto (Agenzia del Territorio).

Qualora tale verifica dia esito positivo, si può procedere con la richiesta di frazionamento mediante SCIA/DIA o CIAL/CAEL da presentarsi al Comune.

E’ importante verificare con il tecnico comunale che non vi siano da pagare oneri di urbanizzazione, tra cui la monetizzazione della legge Tognoli che disciplina i box pertinenziali.

COSTI DEL FRAZIONAMENTO:

Al fine di una previsione dei  costi di un frazionamento immobiliare (che possono essere diversi da comune a comune e da regione a regione), si devono calcolare:

Diritti di istruttoria della Dia o del Permesso di costruire da versarsi al comune

Oneri di urbanizzazione da versarsi al comune. Costi molto variabili perché dipendono dal costo dei lavori e si ottengono con dei coefficienti applicati al computo metrico. Solitamente pari al 10%-15% del costo dei lavori.

Monetizzazione dei parcheggi pertinenziali (a volte non viene applicato).

Imposta catastale per la variazione (50,00 € ad appartamento).

Parcella del tecnico

Parcella del notaio e costi notarili.

Detto questo, il mio consiglio è sempre quello di affidarvi nelle mani di tecnici competenti per la zona in cui vi trovate, da regione a regione possono esserci infatti procedure differenti da seguire e magari anche agevolazioni fiscali. In Lombardia e Veneto ad esempio non sono dovuti i contributi di costruzione. Ricordatevi anche che potrebbe essere necessario il parere del condominio.

Frazionare un immobile è un’operazione che sicuramente accrescerà il valore dello stesso, può significare infatti trasformare una casa che non ha più collocazione nel mercato immobiliare in due appartamenti più piccoli più richiesti.