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I 10 STEP PER RISTRUTTURARE LA TUA CASA

In questo articolo ti suggerisco le fasi essenziali da seguire in qualsiasi intervento di ristrutturazione, che ti permettono di raggiungere il miglior risultato con meno rischi: in questo settore è infatti meglio NON IMPROVVISARE MAI! I danni possono essere troppo onerosi!

STEP 1: PROGETTO PRELIMINARE

Il progetto preliminare è il primo passo fondamentale e va affidato ad un tecnico abilitato (meglio se architetto o ingegnere), capace di orientare le vostre scelte, informandovi dei vincoli imposti dalla normativa, e dei problemi cui andate incontro.

Attraverso la “lettera di incarico” definirete le sue responsabilità e i suoi compensi.

Il progetto preliminare è la base fondamentale per i preventivi e quindi serve a darvi un’idea di spesa complessiva.

Al progetto preliminare seguirà il progetto definitivo, quindi quello esecutivo (da utilizzare in cantiere)

STEP 2: COMPUTO METRICO ESTIMATIVO

Il computo metrico estimativo serve a darvi una prima idea dei costi: utile da consegnare alle imprese come traccia per eseguire preventivi dettagliati, per evitare rischi del tipo (“non mi era stato detto!” oppure “questo lavoro non era previsto prima” le cui conseguenze sono purtroppo ben note a chiunque si sia già cimentato in lavori di questo tipo!).

STEP 3: RICHIESTA DI PREVENTIVI ALLE IMPRESE

La richiesta di preventivo è un’operazione importante. Se non hai fretta, ti consiglio di chiedere almeno 3 differenti preventivi. Dal modo in cui viene redatto il preventivo, si può capire molto dell’impresa che hai di fronte, della sua esperienza e competenza. La fase di confronto dei preventivi è una fase delicata. Il mio consiglio e di affidarsi anche in questa fase nelle mani esperte del tecnico che avrai scelto come “ Direttore dei Lavori” la stessa persona che dovrà asseverare che tutto sia fatto secondo la legge e dovrà firmare il collaudo finale delle opere. Se invece conoscete già un’impresa con cui vi siete trovati bene, conviene affidarsi a mani fidate, magari confrontando il loro con un altro preventivo, giusto per verificare la correttezza del preventivo. Per tutta questa fase preliminare conviene partire almeno 3 mesi prima dell’inizio dei lavori!

STEP 4: SCELTA DEI MATERIALI di FINITURA

Perché il preventivo sia completo è importante che anche tu faccia la tua parte! La scelta dei materiali di finitura del tuo appartamento è importante, da non delegare ad altri! E’ troppo forte la tentazione, soprattutto con la crisi economica attuale, per chi vende, di rifilarci materiali obsoleti, di scarsa qualità a prezzi maggiorati.

Anche in questa fase si aprono due possibilità: se hai già le idee chiare sui prodotti esistenti sul mercato e sui materiali che vuoi utilizzare, allora il mio consiglio è di fiondarvi negli showroom della zona e spuntare il prezzo migliore! Se non sai bene come muoverti, conviene non improvvisare, gli ostacoli potrebbero essere molti!

A questo proposito la domanda più frequente è la seguente: ma cosa devo scegliere? Perché tanta fretta? I materiali non posso scegliere alla fine? I materiali cui mi riferisco io sono i seguenti:

SANITARI/RADIATORI (presso show room)
RIVESTIMENTI (presso show room)
PAVIMENTI (presso show room)
PORTE E ZOCCOLINI (presso show room)
INTERRUTTORI, FARETTI DA INSERIRE NEI CARTONGESSI (puoi rivolgerti all’elettricista di cantiere)
Perché i materiali vanno scelti prima di iniziare i lavori? I motivi per cui è importante scegliere i materiali di “finitura” prima che l’impresa inizi i lavori sono diversi: il più importante è che una volta che riusciamo ad avere l’impresa a nostra disposizione, dobbiamo evitare assolutamente che i lavori si interrompano PER COLPA NOSTRA! L’osservazione più comune del cliente è la seguente: “Ma perché dovrebbero interrompersi se i sanitari e pavimenti vengono messi alla fine?” La risposta è che la tipologie e le caratteristiche dei materiali, che andremo a posare, possono influenzare molto i lavori da eseguire (tipologia attacchi sanitari, piatto doccia/vasca da murare, caloriferi, spessori dei sottofondi, tempistiche di asciugatura, fori nei pannelli in cartongesso, etc., etc.)

STEP 5: STESURA PROGETTO DEFINITIVO

Ora che abbiamo tutti gli elementi per decidere come procedere, possiamo procedere con il cosiddetto PROGETTO DEFINITIVO da presentare in Comune. A questo punto la domanda più frequente è: ma quanto tempo occorre per le pratiche comunali? Nei casi di lavori di manutenzione straordinaria può essere sufficiente presentare una CILA (comunicazione inizio lavori asseverata) o CIAL (Comunicazione Inizio Attività edilizia Libera) a seconda dei comuni.

Attenzione: E’ importante che il tecnico incaricato, prima di elaborare i disegni e la relazione tecnica indaghi sulla regolarità urbanistica dell’immobile confrontando il rilievo dello stato di fatto con il titolo abilitativo (progetto con cui è stato autorizzato l’immobile) presente negli archivi comunali.

La CILA o CAEL vanno presentate allo sportello unico del Comune, in seguito al protocollo i lavori possono iniziare immediatamente. Non sono più previsti costi d’istruzione per la presentazione della pratica, purché il comune non sia costretto a richiedere integrazioni, nel qual caso ogni integrazione avrà un costo che si aggira intorno alle 25 €. E’ pertanto importante presentare tutti i documenti richiesti in Comune, prima dell’inizio dei lavori.

STEP 6: CONFERMA ORDINI MATERIALI

Mentre il tecnico si occupa di preparare i documenti da presentare in comune, a te spetta il compito di prendere le ultime decisioni. E’ importante confermare gli ordini dei materiali e stabilire in modo certo i tempi e modalità di consegna dei materiali: I materiali devono essere disponibili quando servono all’impresa ma non devono essere consegnati prima del tempo perché potrebbero essere d’intralcio ai lavori. E’ importante accordarsi in modo che vengano consegnati solo al momento giusto. Ma qual è il momento giusto? Pochi giorni prima della posa, ovvero quando ve lo dirà l’impresa o il direttore dei lavori.

Ma quale sarà l’ordine dei lavori? Quando devo svuotare e spostare i miei mobili? E’ fondamentale che prima dell’inizio dei lavori abbiate provveduto da soli o con l’aiuto dell’impresa (se d’accordo) alla rimozione di mobili, tende e suppellettili.

STEP 8: INIZIO DEI LAVORI

La sequenza con cui verranno eseguiti i lavori sarà infatti la seguente :

Rimozione porte interne: Le porte interne vanno rimosse e, nel caso dobbiate riutilizzarle, messe in un posto al riparo dai lavori per evitare che si rovinino. Anche i sanitari dei bagni devono essere rimossi e protetti nel caso in cui debbano essere riutilizzati.

Demolizione e rimozione delle macerie:
la demolizione dei tavolati e la rimozione dei rivestimenti, compreso l’eventuale smantellamento degli impianti occuperà i primi giorni ed è la fase più delicata in cui bisogna stare molto attenti a proteggere le zone non interessate dall’intervento. Comprende anche il trasporto delle macerie alla discarica autorizzata. In questa delicata fase, gli operai faranno uso di trapani e picconi, per cui è importante, qualora abitiate in condominio, mettere un avviso visibile a tutti della possibilità di arrecare disturbo: è importante cmq garantire che verranno rispettati gli orari di riposo previsti dal regolamento di condominio e dalla normativa comunale.
Realizzazione dei nuovi tavolati:
Dopo che il cantiere sarà ripulito di tutte le macerie si procederà con la realizzazione dei nuovi tramezzi e con la posa dei telai di porte e finestre.
Realizzazione dei nuovi Impianti:
una volta realizzati i tavolati secondo la nuova disposizione e posati i telai delle porte, sulle pareti nuove verranno eseguite le tracce al cui interno verranno posate le tubazioni e le scatole vuote in PVC per gli impianti. E’ in questa fase che si provvede anche a murare le staffe metalliche di eventuali nuovi caloriferi in ghisa/alluminio. Sono invece escluse le opere di infilaggio dei cavi elettrici che andranno posati successivamente.
Applicazione dell’intonaco e ripristino dei sottofondi: appena terminati gli impianti (posa di tutte le tubazioni vuote) si provvede quindi a sistemare gli intonaci e i sottofondi precedentemente demoliti per fare posto ai nuovi impianti, per procedere poi alla posa di rivestimenti e pavimenti.
Posa dei nuovi serramenti (ove previsti): prima di procedere alla posa dei rivestimenti, è importante fare arrivare i serramenti nuovi e procedere alla loro posa.
Posa dei pavimenti e rivestimenti in ceramica (ove previsti): la posa delle piastrelle deve avvenire dopo la posa dei serramenti. Prima si posano i pavimenti, poi i rivestimenti! E’ sempre opportuno decidere insieme al posatore in che modo effettuare la posa. Io consiglio di non lasciare mai carta bianca al posatore ma valutare con lui tutti i problemi di posa: gli allineamenti più importanti, la direzione di posa, il colore delle fughe, ecc..
Montaggio sanitari (compresa eventuale caldaia nuova): dopo la posa delle piastrelle si può procedere alla posa dei sanitari del bagno e dei caloriferi. La caldaia potrà essere montata ma per essere collaudata è necessario aspettare che venga allacciato il gas (stipula del contratto con la società del gas della tua città)
Completamento impianto elettrico (montaggio frutti e infilaggio): dopo la posa dei pavimenti e rivestimenti, è anche possibile procedere con le opere elettriche, che possono richiedere diversi giorni.
Posa parquet e zoccolini in legno: solo quando avrete completato tutte le operazioni precedenti, e che le opere di infilaggio dei cavi degli elettricisti siano davvero concluse, è opportuno procedere alla posa dei pavimenti in legno. In questo modo sarete sicuri di non dover fare intervenire di nuovo i muratori per liberare qualche tubo ostruito e questo non è poco!
Montaggio porte e pannello interno blindato: se avete acquistato delle porte nuove, dopo che i pavimenti saranno stati terminati, potete procedere con la posa delle porte interne. Gli zoccolini saranno posati dopo le porte (se a queste sono stati abbinati) oppure dopo il parquet
Opere di imbiancatura e applicazione delle placche elettriche: se siete giunti all’imbiancatura, significa che avete già verificato che tutte le operazioni precedenti siano andate a buon fine!
E’ importante che le fasi 7 e 8 e 9 vengano concluse prima della posa dei pavimenti in legno (ove previsti) per evitare che gli operai possano rovinare il legno. Inoltre potrebbe verificarsi che qualche tubazione risulti ostruita e che si debba spaccare di nuovo (inconveniente raro ma possibile!)questo deve essere naturalmente verificato prima della posa del legno!

STEP 9: CONCLUSIONE DEI LAVORI

I lavori sono finalmente conclusi! E’ importante che verifichi insieme al direttore dei lavori e al capo cantiere, la presenza di eventuali difetti o imperfezioni sui lavori svolti, in modo da concordare le dovute sistemazioni prima del collaudo finale. Se difetti e imperfezioni non possono essere sistemati, dovrete concordare uno sconto.

Solo a lavori conclusi, potrete liquidare l’impresa! Ricordati di chiedere sempre le ricevute dei lavori svolti; esse ti serviranno come garanzia e ti permetteranno di usufruire della agevolazioni statali. Informati sempre prima di effettuare i pagamenti, se esistono delle agevolazioni fiscali e quali modalità di pagamento devi seguire per usufruirne!

Attenzione: Alla conclusione dei lavori, nel caso in cui ci sia stata una modifica della distribuzione interna, va sempre predisposta la procedura DOCFA per la variazione catastale. Verifica che vengano rilasciate tutte le certificazioni degli impianti prima di liquidare i fornitori!

A questo punto non ti rimane che procedere con l’arredo! Le misure definitive per ordinare i mobili devono essere prese dopo la conclusione dei lavori.